“京城最壕地产商”王永红沉浮录

 行业动态     |      2020-06-28 03:32

3月9日,烂尾近四年的北京中弘大厦迎来转机。当日,据阿里拍卖网消息,中弘股份(000979.SZ)旗下明星项目北京中弘大厦将于4月7日至4月8日进行公开拍卖,起拍价22.62亿元,评估平均单价4.93万元/平方米,评估价32.32亿元。

地处北京CBD核心地段,含着“金钥匙”出生的中弘大厦曾被冠以“稀缺品”、“商业传奇”、“城市新地标”等称号。它的主人王永红更是为其砸下36亿重金,聘请知名设计院SOM美国纽约本部进行设计与打造。

然高光和期许并未长伴。2016年开工后不久,中弘大厦便因资金问题导致建设进度缓慢,在2018年第一“仙股”中弘股份资金链危机全面爆发直至退市后,项目彻底停摆,到如今被摆上拍卖桌。

得一时风光,却落寞收场,中弘大厦的跌宕命途,一如退市的中弘股份和它已归案的实控人王永红。

在那个地产黄金年代,独具慧眼的王永红靠早年囤下的600亩荒地发家致富,并成功让中弘股份借壳上市,而后凭借聪明头脑和人脉关系,所到之处尽占先机,成为名动京城的资本玩家、“京城最土豪地产商”,坐拥百亿财富。

但也因热衷于赌趋势、玩资本,王永红在资本市场“走钢丝”,加之地产政策调控来临,其在地产和资本市场一落千丈,摔得遍体鳞伤,甚至避走香港及海外地区,连父亲的葬礼都未能参加。

“梦想从来不会被打折,只有一直做下去的勇气。”中弘股份的官网,曾挂着王永红说的这句话。1992年大学一毕业,出生于江西宜春公务员家庭的王永红便只身赴京,开始了自己的“北漂”梦。

创业之初,王永红的梦想,是拥有1000家汽车服务连锁店。于是“北漂”头3年,他的工作便是给经营汽车保洁和加油站生意的老板打工。1995年,年轻气盛的王永红开始单干,与哥哥王继红合伙开了一家名为“北京永顺发汽车保洁”的公司,从事洗车服务,并于1997年开始涉足加油站生意。

一路顺风顺水,永顺发成为北京地区的连锁加油站品牌。到1999年,王永红将加油站打包卖给了中石化,赚得人生第一桶金。

“房地产是个拓展空间更大的领域,对我更有诱惑力。”当时,腰包鼓鼓的王永红看到了北京房地产的前景,转身踏进地产圈。

2000年,王永红以极低廉的价格买下北京朝阳区五环区域、常营乡附近的600亩荒地。照他的话说,“非常偏僻,还种着高粱、玉米、大豆等庄稼。”3年后,一部分庄稼地“长”出来的中弘国际商务花园(即今天的“北京像素”)销售并不景气,很多人亦不看好王永红的这次投资。

王永红并不这样想,他直接将项目停掉,等待时机。这地一捂就是8年,2008年,随着北京CBD东扩,这块《五环之歌》中唱道“比四环多一环,比六环少一环”的偏远之地,土地价值直翻10倍。

在王永红的操盘下,商住用地性质的庄稼地成了层高4.89米的可商可住LOFT,甚至做到了天然气入户、商水商电变民水民电,成为“北漂名楼”——北京像素。平地而起的9800多套商品房仅用4年全部售完,王永红一口气赚了50亿,一举成为“北京最土豪地产商”。

尝到甜头的王永红开始向往更广阔的资本舞台。2010年,在国内房地产企业IPO和借壳上市因房地产调控一度被全面叫停的情况下,中弘股份却成功借壳ST科苑,登录资本市场。而王永红的这一成功谋划,离不开背后的江西老乡、“气功大师”王林。

以“空盆来蛇、断蛇复活”等“超凡本领”闻名的“大师”王林,交友横跨政、商、娱三界,来头不小。

据《财经》报道,中弘股份买壳上市的操盘者为颐和资本。颐和资本总裁王吉舟曾在网上撰文表示,其与王林相识“缘起于中弘地产王永红董事长借壳ST科苑的合作”。在该次见面中,除了他与王林,在场的还有“建(设银行)总行投行部的两位,宿州政府的两位,某前中央首长生活秘书家人一位和中弘公司的两位”。

按王吉舟在文章中的说法,中弘卓业欲借壳ST科苑上市,但ST科苑所在地市长早已放话绝不同意房地产公司借壳。在王林表演了他的“空盆来蛇”等绝活后,王永红就请王林与ST科苑所在地的市长和投行部的领导一起详谈了“他们俩的仕途和注意事项”,且建行的“4亿,起到了关键的作用”。

“我不知道大师是否使他们顺利,但是,大师告诉我们一年后的2月18日出结果,结果批文是2月17日拿到的。”王吉舟在文章最后表示。

在关键节点赌对运气、得“贵人”相助顺利买壳上市的王永红,从洗车仔摇身一变成为地产大亨。2008年,王永红入选胡润百富榜上,并在随后几年始终流连在各种财富榜单中;2013年,中弘股份鼎盛时期,其以60.8亿元身家,位列江西富豪榜第二位。

即便如此,王永红却很少在公开场合露面,也鲜少接受媒体采访。据“棱镜”报道,其微信名为“沉默是金”。同行对他的评价也颇高,“很聪明、也很拼、情商高、会说话”。

王永红曾在一次采访中表示,“做住宅没什么挑战性,我更看重商业运营的内容。”这个不爱开发住宅,更喜经营管理,乐于挑战的商人,要走一条不同寻常的路。上市后不久,王永红便开始企业转型,开启更大、更新的赌局。

这一次,王永红的梦想是文旅大亨。“严厉调控下,住宅开发已被限制发展空间,而商业地产竞争也已经白热化,目前只有旅游地产尚未形成竞争态势。谁先进军旅游地产市场,谁就能抢占优质资源。”彼时王永红说道。

2012年起,王永红开始展开文旅版图,从万达挖来一大批高管,相继在海南、北京、、山东、浙江等地布局文旅项目,规划总投资超过700亿元,约是其最高市值的7倍、最高单年净利润的220倍。

涉足的文旅项目中,不乏很多轰动一时的项目。比如,2012年斥资30亿元拍下的海南人工填海造岛旅游开发项目“如意岛”,计划总投资金额129亿元;2014年破图动工,与集团共同出资170亿,拟建造的上影安吉影视产业园·新奇世界文化旅游区项目;2014年至2016年,两度拿地后收入囊中,总投资约43亿元的北京美猴王主题乐园项目;2017年,欲以58亿的交易价格拿下、预估价值高达494亿元的海南三亚半山半岛。

激进的扩张节奏下,进入实质性开发阶段的项目却甚少,中弘股份也未表现出相应的运营能力。

美猴王主题乐园,在规划四年、正式拿地两年后,项目现场仍是一片荒地;被视为文旅转型规划中最重要的布局之一、截至2017年底投资金额达44.9亿元的如意岛,始终无营业收入,处于持续亏损状态,2017年亏损近0.5亿元,2018年一季度亏损0.6亿元。

2014年-2015年,国内旅游事业和线上金融蓬勃发展的情况下,王永红准备依靠一系列资本运作来盘活布局多年的文旅地产。

2015年,在慈云寺桥隐蔽的地下会所里,王永红向券商和高管人士讲述其宏大的“A+3”计划。其具体操作方式为,以中弘股份的旅游地产为主线,靠互联网金融和在线旅游平台来盘活,通过收购一些境外公司来运营,从而实现一个完整闭环。

按照中弘股份当时的董秘金洁的官方解释,“所谓A+3,即一家A股上市公司外加三家境外上市公司。在A股的是一家全面开发旅游地产的企业,属重资产公司;而三家境外上市企业属于轻资产公司,一家围绕互联网金融做物业营销,一家是在线旅游上市公司,另一家是品牌运营管理公司。”

随即,2015年,王永红首先通过中弘股份的BVI子公司著融环球、耀帝贸易,先后收购了H股的中玺国际(前称“卓高集团”,00264)和开易控股(KEE,02011),接着又拿下新加坡上市公司亚洲旅游(Asiatravel),分别耗资4.59亿港元、7亿港元、1亿新加坡元。

按照王永红的“A+3”宏图,原本从事皮革制造的中玺国际成了中弘股份旅游地产的营销代理公司,原本制造拉链的开易控股成为一家名为“仟金所”互联网金融平台的背书公司;在线旅游平台亚洲旅游,则扮演了将全部线下资源盘活到线上的角色。

2017年,中弘股份以4.12亿美元的代价将国际知名高端旅游服务公司AK收入囊中,意图利用AK的运营经验,为中弘预想中的“高端消费群体”提供国际一流的服务,补全其“补全文旅产业链”。

AK中国区高管Ken(化名)在2018年接受“经济观察网”采访时表示,真正落到实处后,AK并没有使中弘股份杂乱的的文旅板块拼接在一起,“确实没什么协同效应”。在他看来,“相比于在资本市场的长袖善舞,中弘在运营、内部磨合上的短板太明显,快速的扩张也太过注重噱头。”

所收购的标的财务情况堪忧。中玺国际、开易控股、亚洲旅游三家公司业绩均不佳,2017年还同时出现亏损,同年,中玺国际及开易控股分别将负责物业管理服务及房地产代理销售业务的公司出售。值得一提的是,2017年,王永红还意图以高达200亿的代价收购美国养老机构布鲁克代尔老年关怀公司,但交易最终搁浅。

此外,据“中国企业家杂志”,该计划中的“仟金所”以中弘资产标的设计金融产品或涉嫌自融。该平台在股权上与中弘股份无直接关联,却在成立之初就与其签订合作,早期金融产品基本定向投给中弘,其平台所在办公地点也与中弘股份相同。

实际上,从2014年开始,中弘股份的资金压力就逐渐体现在财务报表中。2014年至2017年,中弘股份的营业收入一直波动,2017年下降近8成至10亿元,净利润-25.4亿元,由正转负。这期间,中弘股份的经营活动现金流始终为负。

Wind统计数据显示,在不到8年的时间里,中弘股份共进行了4次转送和2次增发,股本从最初的5.6亿到83.9亿,暴增近15倍。两次增发累计募资69亿元。此外,中弘股份亦通过股权质押、发债、出售资产、向银行贷款等方式借款、融资,其中3笔债券融资累计募资26.2亿元。

“实际上并没有足够能力去支撑现在达到的开发规模。意图通过资本市场来小马拉大车来解决资金问题,赌徒心态严重。”一位业内人士在2018年曾表示。

迈入资本市场后不久,王永红就开始了一些让人看不懂的操作:2013年宣布投资矿业市场;2013年创业板“手游风”兴起,便于当年7月宣布进军手游行业;2014年,国内电影行情火热,又宣布联合上影集团在浙江安吉投资建设影视产业园。

尽管上述规划无一兑现,中弘股份的股价却因这些消息而上涨,大股东则借此几乎不断套现:仅2013年8月,中弘股份大股东中弘卓业就曾借助手游行情疯狂减持,累计套现20亿。

经过不断的增发和套现,王永红对中弘股份的持股比例,从上市初期的70%以上,下降至26.55%。但透过高管团队,王永红仍实际掌控公司的日常经营。

这种行为终招来祸端。2016年,徐翔操作证券市场案爆发,涉事13家上市公司,中弘股份王永红在列。该案件细节透露,2013年,王永红曾提前通过大宗交易抛售股票,而后借由中弘股份高送转、进军手游领域等概念炒热抬升股价、抛售获利。

为此,2016年8月,中弘股份董事长王永红辞去董事长一职,该职务由其胞兄王继红担任,但公司实控人仍为王永红。

以身犯险的王永红,泥足早已深陷,危机一触即发。2017年,受北京(2017年)3.17商办项目(商住房)调控政策的影响,中弘股份在北京的项目不仅未能获得销售现金流,而且陷入退房风波,销售严重受挫。

缺乏现金流的支持,文旅项目也进展不畅。据“21世纪经济报道”,从2017年下半年开始,中弘股份部分项目就出现欠薪、停工等现象。同时,中弘股份于2017年获取的海南文旅项目“半山半岛”很快陷入产权漩涡,不仅令中弘股份陷入司法纠纷,而且未能对业绩带来贡献,尾大不掉。

此外,海南如意岛项目也因“双暂停”(暂停施工、暂停营业)政策被迫停工,无法继续投入开发。

2017香港佳士得春拍,王永红为参演过《金陵十三钗》的女星韩熙庭拍下一个价值1.24亿港元雍正粉青双龙尊,但随后到9月份,因交不上1.2亿港元余款,两人被香港佳士得告上法庭。

2017年底,为购买半山半岛,王永红在未经董事会和股东大会审批的的情况下,私下划走上市公司61.5亿元。但收购标的海南新佳旅业开发有限公司(下称“新佳旅业公司”)、三亚鹿回头旅游区旅游开发有限公司(下称“三亚鹿回头公司”)的股权过户手续并未进行。

61.5亿元的“不翼而飞”让中弘股份资金链受到重压。截至2018年年中,其货币资金只剩下9.38亿元,而一年到期的负债高达77亿元。

2018年初,王永红避走香港,此后一直遥控中弘股份,三次主导中弘股份的重组。宣布重组的时间非常紧凑,分别是2018年3月、5月和8月,重组方分别是深圳港桥、新疆佳龙、加多宝,然而无一成功。

其中不得不提的是与深圳港桥的重组。深圳港桥是中国港桥的全资子公司,而中国港桥背后则是华融集团。据“棱镜”报道,王永红和华融集团董事长赖小民是江西同乡,关系匪浅,此前,华融就拆借大量资金给中弘集团用于其兼并收购。

2018年3月,身在香港的王永红和深圳港桥投资谈成了债务重组事宜:深圳港桥发起200亿重组基金,截至3月19日,已获境外投资者认购20亿美元(折合约130亿元)。

由于重组接连失败,中弘股份的债务越积越多,成为压倒中弘股份的最后一根稻草。2018年末,中弘股份的2018年12月28日,股票简称已变更为“中弘退”的中弘股份,被深交所摘牌。彼时,其逾期债务规模已经达到114.6亿。

梦想这个词,贾跃亭也爱用,他的名言是“让我们一起,为梦想窒息”。曾被调侃为“没有PPT的贾跃亭”的王永红,却没能像贾跃亭一样长期滞留海外。

据“界面新闻”2019年6月报道,现年47岁的王永红已于近期归案,此前他长期滞留香港以及海外地区,“他必须为私自从上市公司划走61.5亿元,以及整个‘中弘系’近700亿元的债务担负责任”。